Danh mục quy tắc.

Mỗi nhóm có phiên bản riêng. Lưu thay đổi tạo phiên bản mới cho nhóm đó; các lần chấm cũ giữ phiên bản đã dùng. Mã mới chưa có script sẽ hiện “Chưa kiểm”.

NHÓM 1 — QUY TRÌNH & QUY ĐỊNH GALAXY

Phiên bản 1 · 13/11/2026 · 17:41 (VN) · Danh mục V02 (18/10/2026)

Mã	Nội dung kiểm	Căn cứ	Trạng thái	Nguồn dữ liệu
C-00	Bộ hồ sơ tối thiểu để KSCL: BCTVG + TMBCTVG (kèm các Phụ lục), PĐN/PYC, hồ sơ pháp lý (GCN đủ trang), BBKSHT Sửa Nội dung kiểmBộ hồ sơ tối thiểu để KSCL: BCTVG + TMBCTVG (kèm các Phụ lục), PĐN/PYC, hồ sơ pháp lý (GCN đủ trang), BBKSHT Căn cứ đối chiếuQĐ 014 Điều 5.2 (bộ hồ sơ lưu trữ: BCTVG + Phụ lục, PĐN, HSPL, BBKSHT); QĐ 017 Điều 6.1; Quy trình agent KSCL Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảThiếu → Chặn (chưa thực hiện KSCL) Cách kiểmKiểm kê file đầu vào; xác định file đọc được/không đọc được (scan mờ, thiếu trang). File không đọc được ghi: 'Không trích xuất được dữ liệu từ tài liệu cung cấp – cần kiểm tra tài liệu gốc'. Ngoại lệGCN có đủ các mặt chính (thiếu trang bổ sung) nhưng có mô tả trong mục V. NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 014 Điều 5.2 (bộ hồ sơ lưu trữ: BCTVG + Phụ lục, PĐN, HSPL, BBKSHT); QĐ 017 Điều 6.1; Quy trình agent KSCL	Đang áp dụng	cần kiểm kê file hồ sơ
C-01	Tối thiểu 02 TSSS; thông tin TSSS thu thập từ tối thiểu 02 nguồn khác nhau (tính trên tổng số TSSS) Sửa Nội dung kiểmTối thiểu 02 TSSS; thông tin TSSS thu thập từ tối thiểu 02 nguồn khác nhau (tính trên tổng số TSSS) Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 13 (tối thiểu 02 thông tin so sánh); Điều 14.1 (tối thiểu 02 nguồn khác nhau) Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quả<02 TSSS hoặc <02 nguồn → Chặn Cách kiểmĐếm số TSSS tại TMBCTVG mục I.2.a; đếm số nguồn/người cung cấp thông tin (tên, SĐT môi giới/chủ nhà) khác nhau. Ngoại lệ02 TSSS cùng một môi giới không phải lỗi, miễn tổng số TSSS có ≥02 nguồn khác nhau. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 13 (tối thiểu 02 thông tin so sánh); Điều 14.1 (tối thiểu 02 nguồn khác nhau)	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-02	Tỷ lệ ước lượng giá giao dịch thành công (GDTC) tối đa 95% giá rao bán/thương lượng; chỉ được tối đa 100% khi có chứng từ xác minh (HĐ mua bán/đặt cọc/văn bản chuyển nhượng có công chứng) hoặc thông tin GDTC từ chính chủ/thông tin rao bán phù hợp GDTC Sửa Nội dung kiểmTỷ lệ ước lượng giá giao dịch thành công (GDTC) tối đa 95% giá rao bán/thương lượng; chỉ được tối đa 100% khi có chứng từ xác minh (HĐ mua bán/đặt cọc/văn bản chuyển nhượng có công chứng) hoặc thông tin GDTC từ chính chủ/thông tin rao bán phù hợp GDTC Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 12.1–12.3 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quả>95% không nêu căn cứ 100% → Cảnh báo; >100% → Chặn Cách kiểmĐọc tỷ lệ GDTC/giá thương lượng từng TSSS (TMBCTVG mục I.2.a); nếu >95% kiểm tra phần Nhận xét có nêu chứng từ/nguồn giao dịch thành công. Ngoại lệ— Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 12.1–12.3	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-03	Thời gian từ thời điểm giao dịch/thu thập TSSS đến thời điểm tư vấn giá ≤ 12 tháng; 12–24 tháng chỉ khi tài sản ở khu vực đặc thù, thị trường hạn chế giao dịch và có Người phê duyệt quyết định Sửa Nội dung kiểmThời gian từ thời điểm giao dịch/thu thập TSSS đến thời điểm tư vấn giá ≤ 12 tháng; 12–24 tháng chỉ khi tài sản ở khu vực đặc thù, thị trường hạn chế giao dịch và có Người phê duyệt quyết định Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 14.3 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quả12–24 tháng không có phê duyệt → Cảnh báo; >24 tháng → Chặn Cách kiểmSo ngày thu thập/giao dịch TSSS (TMBCTVG) với 'Thời điểm tư vấn giá' (BCTVG mục I). Ngoại lệ— Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 14.3	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-04	Khoảng cách theo đường thẳng từ TSSS đến TSTVG ≤ 5 km (TSTVG tại phường) / ≤ 10 km (TSTVG tại xã) Sửa Nội dung kiểmKhoảng cách theo đường thẳng từ TSSS đến TSTVG ≤ 5 km (TSTVG tại phường) / ≤ 10 km (TSTVG tại xã) Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 14.4 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảVượt → Cảnh báo Cách kiểmĐối chiếu tọa độ TSTVG (BCTVG, BBKSHT, ảnh khảo sát) và tọa độ từng TSSS; tính khoảng cách đường thẳng và so với khoảng cách CVTVG mô tả. Ngoại lệKhông dùng quãng đường đi lại để xét ngưỡng (Điều 14.4 quy định khoảng cách đường thẳng). Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 14.4	Đang áp dụng	cần đọc biên bản khảo sát
C-05	(Đã gộp vào C-01 – tối thiểu 02 nguồn thông tin) Sửa Nội dung kiểm(Đã gộp vào C-01 – tối thiểu 02 nguồn thông tin) Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 14.1 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quả— Cách kiểm— Ngoại lệ— Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 14.1	Đã gộp vào mã khác → C-01	getDetail JSON
C-06	Chênh lệch giữa đơn giá đất sau điều chỉnh của mỗi TSSS với đơn giá tư vấn giá ≤ 15%. Đơn giá tư vấn giá = đơn giá trung bình sau điều chỉnh (≥03 TSSS) hoặc đơn giá thấp nhất sau điều chỉnh (02 TSSS) Sửa Nội dung kiểmChênh lệch giữa đơn giá đất sau điều chỉnh của mỗi TSSS với đơn giá tư vấn giá ≤ 15%. Đơn giá tư vấn giá = đơn giá trung bình sau điều chỉnh (≥03 TSSS) hoặc đơn giá thấp nhất sau điều chỉnh (02 TSSS) Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 13.1–13.3; CT-27 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quả>15% → Cảnh báo (Giá trị bất thường); đơn giá tư vấn không theo Điều 13.1–13.2 → Chặn Cách kiểmTái tính đơn giá sau điều chỉnh từng TSSS; trung bình số học (≥03 TSSS) hoặc giá trị thấp nhất (02 TSSS); % chênh = (ĐG TSSS − ĐG tư vấn)/ĐG tư vấn × 100%. Nêu hạn chế khi số TSSS ít. Ngoại lệChênh lệch >15% là cảnh báo bất thường, không tự kết luận TSSS sai. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 13.1–13.3; CT-27	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-07	Đơn giá đất của mỗi TSSS sau khi tách giá trị CTXD/cây trồng > 0; đơn giá CTXD dùng để tách đất của TSSS phù hợp Phụ lục 04 QĐ 016 (theo kết cấu/số tầng/DTXD tầng 1, nhân hệ số vùng) Sửa Nội dung kiểmĐơn giá đất của mỗi TSSS sau khi tách giá trị CTXD/cây trồng > 0; đơn giá CTXD dùng để tách đất của TSSS phù hợp Phụ lục 04 QĐ 016 (theo kết cấu/số tầng/DTXD tầng 1, nhân hệ số vùng) Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 16.1, Phụ lục 04; công thức nội bộ mục 2 (đơn giá ≤0 → loại TSSS) Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảĐơn giá ≤0 → Chặn; đơn giá CTXD của TSSS không khớp PL04/không rõ nguồn → Cảnh báo Cách kiểmĐG đất TSSS = (Giá thương lượng × tỷ lệ GDTC − DT sàn × ĐG CTXD × CLCL)/DT đất. Kiểm nhanh: ĐG CTXD ÷ ĐG PL04 = hệ số vùng. Ngoại lệ Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 16.1, Phụ lục 04; công thức nội bộ mục 2 (đơn giá ≤0 → loại TSSS)	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-08	Diện tích đất thuộc phạm vi quy hoạch (PHQH) trên BCTVG có căn cứ và thống nhất giữa các nguồn (GCN, ảnh TTQH Phụ lục 02, văn bản xác minh QH) Sửa Nội dung kiểmDiện tích đất thuộc phạm vi quy hoạch (PHQH) trên BCTVG có căn cứ và thống nhất giữa các nguồn (GCN, ảnh TTQH Phụ lục 02, văn bản xác minh QH) Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 8 (thu thập TTQH), Điều 25–26, Phụ lục 05 (danh sách Website/App tra cứu QH) Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảDT PHQH khác GCN → Cảnh báo; không rõ căn cứ → Cần xác nhận Cách kiểm(1) So DT PHQH trên BCTVG với DT thể hiện trên GCN (nếu có). (2) BCTVG phải nêu nguồn/app TTQH đã dùng. (3) Nhiều nguồn khác nhau: ưu tiên nguồn có ngày ban hành mới nhất; áp dụng nguồn có DT đất thuộc QH khác đất ở cao nhất. Agent không tự đo lại DT trên app. Ngoại lệNhãn 'đất làng xóm', 'dân cư hiện có', 'đơn vị ở (hiện trạng)' = đất có chức năng ở → BCTVG ghi 'quy hoạch đất ở' là phù hợp. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 8 (thu thập TTQH), Điều 25–26, Phụ lục 05 (danh sách Website/App tra cứu QH)	Đang áp dụng	cần đọc GCN
C-09	Tỷ lệ điều chỉnh từng yếu tố (rj) và tổng R = Σrj trong khoảng 0–100%; chiều điều chỉnh (+/−) phù hợp đặc điểm TSTVG so với TSSS; khác biệt rõ giữa TSTVG và TSSS phải được điều chỉnh hoặc giải trình Sửa Nội dung kiểmTỷ lệ điều chỉnh từng yếu tố (rj) và tổng R = Σrj trong khoảng 0–100%; chiều điều chỉnh (+/−) phù hợp đặc điểm TSTVG so với TSSS; khác biệt rõ giữa TSTVG và TSSS phải được điều chỉnh hoặc giải trình Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 32.1; công thức nội bộ mục 4 (R=Σrj) Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảNgoài 0–100% → Chặn; khác biệt rõ không điều chỉnh/giải trình → Cảnh báo Cách kiểmĐối chiếu bảng điều chỉnh TMBCTVG với mô tả TSSS/TSTVG (vị trí, giao thông, hình dáng, quy mô, khoảng cách tới đường chính, pháp lý). Ngoại lệTỷ lệ điều chỉnh do CVTVG ước lượng (không có khung, trừ 9 yếu tố Điều 32 – xem C-18): chỉ kiểm tra hướng lợi thế/bất lợi, không ghi lỗi 'thiếu căn cứ định lượng'. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 32.1; công thức nội bộ mục 4 (R=Σrj)	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-10	Giá trị sửa tay phải có lý do, lưu giá trị gốc + nhật ký Sửa Nội dung kiểmGiá trị sửa tay phải có lý do, lưu giá trị gốc + nhật ký Căn cứ đối chiếu Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảCảnh báo Cách kiểmÁp dụng cho dữ liệu nhập/sửa trên ValueMind hoặc bảng tính agent. Ngoại lệ— Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	Nội bộ (BRD)	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-11	Định tuyến/cấp duyệt theo hạn mức phê duyệt Sửa Nội dung kiểmĐịnh tuyến/cấp duyệt theo hạn mức phê duyệt Căn cứ đối chiếuQĐ 034 (14/07/2026) mục II; QĐ 016 Điều 35 (thẩm quyền phê duyệt theo quy trình từng thời kỳ) Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảCần xác nhận Cách kiểmĐối chiếu giá trị BCTVG với hạn mức của người phê duyệt theo quy định phân cấp phân quyền, chức danh của người có tên trong phần người phê duyệt Ngoại lệ Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 034 (14/07/2026) mục II; QĐ 016 Điều 35 (thẩm quyền phê duyệt theo quy trình từng thời kỳ)	Đang áp dụng	cần dữ liệu ngoài hồ sơ
C-12	Giá trị > 100 tỷ phải trình Hội đồng Tư vấn giá (HĐTVG) Sửa Nội dung kiểmGiá trị > 100 tỷ phải trình Hội đồng Tư vấn giá (HĐTVG) Căn cứ đối chiếuQĐ 014 Điều 4 (lưu đồ bước 6 có nhánh 'Thuộc thẩm quyền phê duyệt của HĐ Tư vấn giá'). Ngưỡng >100 tỷ: Không tìm thấy trong nguồn đã cung cấp (QĐ 017 không quy định). Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảCần xác nhận Cách kiểmGiá trị BCTVG >100 tỷ: kiểm tra có biên bản/phê duyệt HĐTVG. Ngoại lệ— Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 014 Điều 4 (lưu đồ bước 6 có nhánh 'Thuộc thẩm quyền phê duyệt của HĐ Tư vấn giá'). Ngưỡng >100 tỷ: Không tìm thấy trong nguồn đã cung cấp (QĐ 017 không quy định).	Chờ GĐ TTQTCL quyết định	getDetail JSON
C-13	BCTVG có số báo cáo và thời hạn hiệu lực 12 tháng Sửa Nội dung kiểmBCTVG có số báo cáo và thời hạn hiệu lực 12 tháng Căn cứ đối chiếu Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảThiếu số BCTVG/thời hạn hiệu lực → Cảnh báo Cách kiểmĐọc số BCTVG, ngày phát hành, thời hạn hiệu lực trên BCTVG. Ngoại lệ— Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	Galaxy	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-14	Không xung đột lợi ích; đủ chữ ký Người thực hiện tư vấn giá và Người phê duyệt; số cấp ký theo hạn mức, các cấp khác người, không tự duyệt Sửa Nội dung kiểmKhông xung đột lợi ích; đủ chữ ký Người thực hiện tư vấn giá và Người phê duyệt; số cấp ký theo hạn mức, các cấp khác người, không tự duyệt Căn cứ đối chiếuQĐ 034 mục II; QĐ 015 Điều 1, 3 (Front-Back); QĐ 016 Điều 36 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảThiếu chữ ký bắt buộc/tự duyệt → Chặn Cách kiểmĐọc bảng ký cuối BCTVG và TMBCTVG; so tên các cấp ký. Ngoại lệChữ ký 'Người kiểm soát' trên bảng ký BCTVG/TMBCTVG không bắt buộc. Mô hình F-B: CV QHKD (ĐVKD) khảo sát, CVTVG lập BC – không coi CVTVG không khảo sát là bất thường. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 034 mục II; QĐ 015 Điều 1, 3 (Front-Back); QĐ 016 Điều 36	Đang áp dụng	cần đọc ảnh sơ đồ vị trí (reportImage.locationMap)
C-15	Tỷ lệ điều chỉnh pháp lý Z% từng hạng mục CTXD đúng nhóm: tối đa 100% (đã công nhận QSH, trừ GPXD tạm); ≤90% (phù hợp GPXD/miễn GPXD/không bắt buộc GPXD, chưa công nhận); ≤75% (phù hợp GPXD có thời hạn); ≤65% (không phép/sai phép/GPXD cấp cho chủ cũ) Sửa Nội dung kiểmTỷ lệ điều chỉnh pháp lý Z% từng hạng mục CTXD đúng nhóm: tối đa 100% (đã công nhận QSH, trừ GPXD tạm); ≤90% (phù hợp GPXD/miễn GPXD/không bắt buộc GPXD, chưa công nhận); ≤75% (phù hợp GPXD có thời hạn); ≤65% (không phép/sai phép/GPXD cấp cho chủ cũ) Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 15.2, Điều 16.2.e Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảSai nhóm/vượt tỷ lệ → Chặn Cách kiểmXác định tình trạng pháp lý từng hạng mục từ GCN, GPXD, BBKSHT; đối chiếu Z% trong bảng tính CTXD (PL03 BCTVG). Phần vượt phép có kết cấu liên kết, tháo dỡ ảnh hưởng toàn bộ → toàn bộ CTXD xem là sai phép. Ngoại lệCTXD không phép/sai phép phải có xác nhận của KH/CSH trên BBKSHT về đặc điểm kỹ thuật (xem A-05). Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 15.2, Điều 16.2.e	Đang áp dụng	cần đọc GCN
C-16	Phân loại nhóm quy hoạch của phần diện tích sử dụng không phù hợp quy hoạch (KPHQH) đúng: nhóm 1 / nhóm 2 / đất hỗn hợp-phức hợp; xác minh nhãn QH tại đúng vị trí thửa trên đủ các lớp/tab (QH xây dựng, QH phân khu, QHSDĐ, 'QH khác', 'Điều chỉnh QHSDĐ đến 20XX'…) Sửa Nội dung kiểmPhân loại nhóm quy hoạch của phần diện tích sử dụng không phù hợp quy hoạch (KPHQH) đúng: nhóm 1 / nhóm 2 / đất hỗn hợp-phức hợp; xác minh nhãn QH tại đúng vị trí thửa trên đủ các lớp/tab (QH xây dựng, QH phân khu, QHSDĐ, 'QH khác', 'Điều chỉnh QHSDĐ đến 20XX'…) Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 25, Phụ lục 02 (Mục I nhóm 1, Mục II nhóm 2); PL02 (CV 2405); Điều 78, 79 Luật Đất đai 2024 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảSai nhóm → Chặn; DT KPHQH khác GCN → Cảnh báo Cách kiểmTra từng ký hiệu QH (TMD, SKC, ODT dự án mới…) theo Phụ lục 02; không suy luận nhóm 2 chỉ từ danh sách ký hiệu tại BCTVG mục I.11. Ngoại lệTSTVG thuộc QH đất ở (không thuộc nhóm 1, 2, hỗn hợp, không thuộc khu giải tỏa): BCTVG ghi ngắn gọn 'không thuộc quy hoạch giải tỏa' là chấp nhận được. Mã loại đất hiện trạng (CLN, ONT…) không phải nhóm 2. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 25, Phụ lục 02 (Mục I nhóm 1, Mục II nhóm 2); PL02 (CV 2405); Điều 78, 79 Luật Đất đai 2024	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-17	Tỷ lệ điều chỉnh theo nhóm quy hoạch: Nhóm 1 (Điều 26) – toàn bộ DT → giá bồi thường/giá UBND; một phần lộ giới/HLAT đường bộ → tối đa 50% ĐG thị trường của chính loại đất đó, tối thiểu 100% giá UBND; riêng Miền Tây (Tây Ninh–Cà Mau, giao thông chính bằng mặt sông, khu chuyên SXKD): đã gia cố bờ kè → tối đa 70% (tối thiểu 100% giá UBND), chưa gia cố → tối đa 100% giá UBND; HLAT không phải đường bộ → giá bồi thường/giá UBND. Nhóm 2 (Điều 27) – 100% khi đủ điều kiện (hạ tầng hoàn chỉnh + GPXD chính thức còn hiệu lực/tương đương, hoặc ≥02 TSSS cùng nhóm 2 cùng chức năng); còn lại tối đa 50% (đất NN tại TP.HCM/HN) / 70% (trường hợp khác). Hỗn hợp/phức hợp (Điều 28) – tối đa 70% (đất ở/SXKD tại phường TP.HCM/HN) / 50% (còn lại). Nhiều tỷ lệ an toàn trên cùng DT (Điều 31) – chỉ áp 1 tỷ lệ cao nhất, tối thiểu 100% giá UBND Sửa Nội dung kiểmTỷ lệ điều chỉnh theo nhóm quy hoạch: Nhóm 1 (Điều 26) – toàn bộ DT → giá bồi thường/giá UBND; một phần lộ giới/HLAT đường bộ → tối đa 50% ĐG thị trường của chính loại đất đó, tối thiểu 100% giá UBND; riêng Miền Tây (Tây Ninh–Cà Mau, giao thông chính bằng mặt sông, khu chuyên SXKD): đã gia cố bờ kè → tối đa 70% (tối thiểu 100% giá UBND), chưa gia cố → tối đa 100% giá UBND; HLAT không phải đường bộ → giá bồi thường/giá UBND. Nhóm 2 (Điều 27) – 100% khi đủ điều kiện (hạ tầng hoàn chỉnh + GPXD chính thức còn hiệu lực/tương đương, hoặc ≥02 TSSS cùng nhóm 2 cùng chức năng); còn lại tối đa 50% (đất NN tại TP.HCM/HN) / 70% (trường hợp khác). Hỗn hợp/phức hợp (Điều 28) – tối đa 70% (đất ở/SXKD tại phường TP.HCM/HN) / 50% (còn lại). Nhiều tỷ lệ an toàn trên cùng DT (Điều 31) – chỉ áp 1 tỷ lệ cao nhất, tối thiểu 100% giá UBND Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 26, 27, 28, 31; Phụ lục 02 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảSai tỷ lệ → Chặn Cách kiểmTính lại Σ(DT từng phần × ĐG thị trường của chính loại đất đó × tỷ lệ đúng); không trộn đơn giá giữa các loại đất; định lượng % chênh lệch giá trị. Ngoại lệ'Hệ số điều chỉnh giá đất' trong bảng Kết quả TVG (= ĐG tư vấn ÷ ĐG Nhà nước) là tỷ lệ tham chiếu, không nhân vào công thức – không ghi lỗi thiếu hệ số. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 26, 27, 28, 31; Phụ lục 02	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-18	9 yếu tố có khung tỷ lệ tại Điều 32: (1) gần công trình tín ngưỡng, tâm linh ≤30m: 5–30%; (2) gần đường sắt/dưới, gần điện cao thế ≤50m: 5–30%; (3) gần nghĩa địa tự phát, nghĩa trang ≤100m: 20–40%; (4) có mộ/gần mộ ≤30m: 10–30%; (5) mặt tiền bị che khuất: 0–15%; (6) bên trái đường một chiều, bị đường/hẻm đâm vào: 5–10%; (7) chiều ngang <3m: 5–15%; (8) bên hông dạ cầu/đường dẫn lên cầu: 5–10%; (9) khu dễ cháy nổ ≤50m: 5–10%. Điều chỉnh ngoài khung (tối đa 3 yếu tố) → cấp phê duyệt cao hơn 1 bậc Sửa Nội dung kiểm9 yếu tố có khung tỷ lệ tại Điều 32: (1) gần công trình tín ngưỡng, tâm linh ≤30m: 5–30%; (2) gần đường sắt/dưới, gần điện cao thế ≤50m: 5–30%; (3) gần nghĩa địa tự phát, nghĩa trang ≤100m: 20–40%; (4) có mộ/gần mộ ≤30m: 10–30%; (5) mặt tiền bị che khuất: 0–15%; (6) bên trái đường một chiều, bị đường/hẻm đâm vào: 5–10%; (7) chiều ngang <3m: 5–15%; (8) bên hông dạ cầu/đường dẫn lên cầu: 5–10%; (9) khu dễ cháy nổ ≤50m: 5–10%. Điều chỉnh ngoài khung (tối đa 3 yếu tố) → cấp phê duyệt cao hơn 1 bậc Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 32.2 (khung % trích từ bản OCR – đối chiếu bản gốc) Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảNgoài khung không có cấp phê duyệt cao hơn → Chặn; yếu tố có trên BBKSHT/ảnh nhưng không điều chỉnh → Cảnh báo Cách kiểmNhận diện yếu tố từ BBKSHT ('Mô tả khác về vị trí'), ảnh lợi thế/bất lợi, bản đồ; đối chiếu tỷ lệ trong bảng điều chỉnh với khung. Ngoại lệNgoài 9 yếu tố này không ghi lỗi 'thiếu căn cứ định lượng' (xem C-09). Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 32.2 (khung % trích từ bản OCR – đối chiếu bản gốc)	Đang áp dụng	cần đọc biên bản khảo sát
C-19	Căn hộ chung cư/nhà nhiều hộ nhiều tầng: chủ sở hữu duy nhất toàn bộ chung cư → tính như nhà ở riêng lẻ, QSDĐ tối đa 80% giá đất TSSS (Điều 29); nhà nhiều hộ nhiều tầng → áp tỷ lệ % theo vị trí tầng và tỷ lệ an toàn B%; một chủ sở hữu toàn bộ → QSDĐ tối đa 90% (Điều 30) Sửa Nội dung kiểmCăn hộ chung cư/nhà nhiều hộ nhiều tầng: chủ sở hữu duy nhất toàn bộ chung cư → tính như nhà ở riêng lẻ, QSDĐ tối đa 80% giá đất TSSS (Điều 29); nhà nhiều hộ nhiều tầng → áp tỷ lệ % theo vị trí tầng và tỷ lệ an toàn B%; một chủ sở hữu toàn bộ → QSDĐ tối đa 90% (Điều 30) Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 29, 30 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảSai tỷ lệ → Chặn Cách kiểmÁp dụng khi dùng mẫu BCTVG F22/F23. B% theo tầng 1: 90%, tầng 2: 50%, tầng 3: 45%, tầng 4: 40%, tầng 5+: 35%; bảng % theo tầng Ngoại lệ— Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 29, 30	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-20	Quy đổi đơn giá TSSS khác loại đất với TSTVG: TSSS hỗn hợp: P_ĐO.TT = (P_SS × S_Đ + A × S_ĐNN)/S_Đ; TSSS đất NN: P_ĐO.TT = P_ĐNN.TT + A (A = tiền chuyển MĐSD 1 m² từ đất NN sang đất ở); không áp dụng được → giá đất ở UBND Sửa Nội dung kiểmQuy đổi đơn giá TSSS khác loại đất với TSTVG: TSSS hỗn hợp: P_ĐO.TT = (P_SS × S_Đ + A × S_ĐNN)/S_Đ; TSSS đất NN: P_ĐO.TT = P_ĐNN.TT + A (A = tiền chuyển MĐSD 1 m² từ đất NN sang đất ở); không áp dụng được → giá đất ở UBND Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 20, 21; skill thamdinh-chuyendoi-dongiadat Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảSai công thức/sai A → Chặn Cách kiểmA thường tính bằng chênh lệch giá Nhà nước đất ở − đất NN cùng vị trí; kiểm tra số liệu bảng giá UBND áp dụng. Ngoại lệQuy đổi đúng công thức Điều 20–21 – không ghi lỗi. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 20, 21; skill thamdinh-chuyendoi-dongiadat	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-21	Diện tích đất/sàn được tính giá trị = diện tích nhỏ hơn giữa DT trên chứng từ pháp lý (sau biến động mới nhất) và DT thực tế Sửa Nội dung kiểmDiện tích đất/sàn được tính giá trị = diện tích nhỏ hơn giữa DT trên chứng từ pháp lý (sau biến động mới nhất) và DT thực tế Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Điều 19.1–19.3 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảDùng DT lớn hơn → Chặn Cách kiểmSo DT GCN (sau biến động) với DT thực tế BBKSHT; DT tính giá trị trong bảng tính phải là DT nhỏ hơn. Ngoại lệChiều dài, chiều rộng, DT mô tả xấp xỉ/tương đương GCN (kể cả DT thực tế BBKSHT) được chấp nhận ở phần mô tả; khác biệt GCN–thực tế chưa rõ nguyên nhân → Cần xác nhận, không tự kết luận lỗi. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016 Điều 19.1–19.3	Đang áp dụng	cần đọc GCN
C-22	BCTVG/TMBCTVG chỉ căn cứ, trích dẫn quy định của Galaxy và văn bản pháp luật; không trích dẫn văn bản nội bộ của đơn vị khác (VD QĐ 6655/2025 của HDBank) Sửa Nội dung kiểmBCTVG/TMBCTVG chỉ căn cứ, trích dẫn quy định của Galaxy và văn bản pháp luật; không trích dẫn văn bản nội bộ của đơn vị khác (VD QĐ 6655/2025 của HDBank) Căn cứ đối chiếuQuy tắc CV.KSS đã chốt (skill thamdinh-phanloailoi C.8); QĐ 016 Điều 36.1.c Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quảCó trích dẫn → Chặn Cách kiểmRà toàn văn BCTVG/TMBCTVG, đặc biệt mục V, VI; xác định theo đơn vị ban hành (không theo đuôi số hiệu 'QĐ-TGĐ'). Đề xuất chỉnh sửa phải nêu nội dung mô tả thay thế đầy đủ, không chỉ ghi 'bỏ câu'. Ngoại lệVăn bản quy phạm pháp luật, QĐ UBND (bảng giá đất) không thuộc quy tắc này; CV.KSS vẫn được dùng văn bản đơn vị khác làm căn cứ kiểm soát nội bộ. Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	Quy tắc CV.KSS đã chốt (skill thamdinh-phanloailoi C.8); QĐ 016 Điều 36.1.c	Đang áp dụng	getDetail JSON
C-GTKiểm tra bổ sung	Đường khác TSSS có điều chỉnh/thuyết minh Sửa Nội dung kiểmĐường khác TSSS có điều chỉnh/thuyết minh Căn cứ đối chiếuQĐ 016 Nguồn quy định Loại lỗi Mức kết quả Cách kiểm Ngoại lệ Trạng thái Gộp vào mã Nguồn dữ liệu Ghi chú trạng thái Lý do thay đổi	QĐ 016	Đang áp dụng	getDetail JSON

Thêm quy tắc vào nhóm này